訳あり・難あり
訳あり・難あり物件とは？
訳あり・難あり物件の明確な定義はありませんが、大まかに下記のような事情がある不動産物件を指します。
不心理や物理、環境的な瑕疵がある
心理的瑕疵とは
不動産の取引に当たって、借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがら。
例）
自殺・他殺・事故死・孤独死等、近隣に墓地や嫌悪・迷惑施設が立地している、近隣に指定暴力団構成員等が居住している等
物理的瑕疵とは
対象不動産そのものの建物や土地に重大な欠陥があること。
例）
- 「建物」…
- シロアリの被害を受けている、雨漏りしている、排水管の詰まりや損傷がある、柱等の木材の腐食、耐震強度不足等
- 「土地」…
- 産業廃棄物が埋まっている、土壌汚染がある、地盤がしっかりしてない等
環境的瑕疵とは
不動産そのものに問題はないが、近隣に嫌悪施設等があり不動産を取り巻く環境に問題があること
例）
- 近隣に繁華街等があり騒音問題がある
- 近隣を電車やトラックが良く通る為、振動問題を抱えている
- 近隣に火葬場や産業廃棄物処理場等の施設がある
法的な瑕疵がある
(建築基準法、消防法、都市計画法を満たしていない)
法的瑕疵とは
法令などによって自由な利用が阻害されている、もしくは法令を違反している
例）
- 接道義務に違反している
- 建築制限が生じる計画道路指定をうけている
- 建蔽率・容積率を違反している
- 防災設備(火災報知器、スプリンクラー等)が古い
権利関係が複雑で
売却を成立させるまでのハードルが高い
法的措置の売却で所有者の意思が反映されない
上記１・２の他に瑕疵や違法性のない3・４の訳あり・難あり物件も一般的な売却と比較すると売却期間が長期化したり、売価を大きく下げたり、もしくは売れないなどのケースが多くなるのが現実です。
訳あり・難あり物件とは？
一般的な仲介での売却
通常の売却と同じように不動産会社に仲介を依頼し、訳あり・難あり物件の購入希望者を探す方法。訳あり・難あり物件ということを告知し一般的には事情ごとに相場より低い価格で買主を募り、購入希望者との条件が折り合えば売却成立となります。
更地にして売却
建物内で起こった事件や事故の場合は、建物を解体し更地にして売却するという方法が有効な場合もあります。解体したからと言って告知義務がなくなる訳ではないですが、買う側としても事件や事故が起こった建物がなく、告知内容を納得した上であればそこまで気にしない場合もあります。
不動産業者に買い取ってもらう
告知義務があることから、一般的な売却では中々買い手がみつからないケースはよくあります。そこで不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。訳あり・難あり物件を専門に取り扱っている会社もあり、買取後、手を加えて売却することで十分な利益を得られると判断されれば、そこまで大きな値下げをされる事なく買い取ってくれるケースもあります。
一般的な物件と比較すると訳あり・難あり物件は総じて売却までの期間が長かったり、近隣の相場よりも売却価格が下がってしまうケースが多いですが、売れないといったことではない為、まずは信頼できる不動産会社に相談してみる事が大切になります。
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